一、案情介绍

2004年1月，甲与广州A发展有限公司（以下简称公司A）签订商品房买卖合同，并交付部分房款，约定剩余房款在办证之日支付。三个月后，甲依约支付剩余房款，公司A向甲交楼，甲入住至今。期间甲多次要求公司A协助办理房产证过户，均遭其拒绝，后将开发商诉至法院要求其办理过户。案件审理过程中，甲得知房屋产权于2008年登记在公司A与村经济联合社共同设立的广州B实业有限公司（以下简称公司B）名下，公司B于2011年1月将该房产转卖给乙，并于2011年10月进行产权转移。 2012年，乙又转卖给其妹妹丙，现房屋产权登记在丙名下。

二、诉讼策略

黄律师接受甲委托后，认为甲遇到了一房二卖的问题。根据一般情况，一房二卖如果其中一方已经办理了产权证，则另一方只能向卖方主张违约责任，无法取得房产。而本案中甲只有取得房屋产权才能最大程度维护自己的利益。黄律师分析 ：

只有否定房屋登记在丙名下的合法性，将房屋恢复登记到公司B名下，甲才有可能取得房屋产权。

基于房屋已经登记在丙名下的现实，甲与公司A之间的买卖合同已经无法继续履行。只有起诉要求法院认定涉案房屋的二次转移都无效，才能将现有的房屋产权登记撤销，恢复登记到房产开发公司名下。黄律师建议甲同时提起两个诉讼：一是起诉乙与丙之间签订的房屋买卖合同无效；二是起诉乙与公司B之间签订的房屋买卖合同无效，如果胜诉则该房屋所有权能够回到公司B名下。

诉讼方案制订后，更重要的是调查取证为诉求寻找依据。

黄律师通过广州市房地产档案馆查阅房产内档得知，乙与公司B之间签订的合同疑点重重。首先，合同落款方是与公司B签订一年（2003年-2004年）包销合同的案外人，但双方签约的时间是2011年；其次，交楼时间约定为2004年之前，足足比签约时间早了7年。此外，双方约定交易价格为20万元，但乙却向已过包销期限的包销人支付了36万元房款。

乙与丙之间的交易也同样存在疑点。乙称出售给丙的初衷是基于考虑丙名下无房产，无房款的真实交易是基于房款扣除于父亲留下、存放于乙处的130万元。但在甲实际居住并使用的十年间，乙并未向包销人主张过交付房屋，这行为有违常理。

基于上诉理由，黄律师有理由认为乙与公司B、丙与乙之间签订合同的行为属于恶意串通的行为，此行为已严重损害我方当事人甲的合法权益，根据合同法规定，上述房屋转让合同应属无效。

三、代理结果

法院最终支持了甲的诉讼请求，分别判决确认乙与公司B、丙与乙签订的房屋买卖合同均无效，并要求丙将房屋转移登记到乙名下，乙将房屋转移登记到公司B名下，过户期间产生的、税费均由甲乙二人承担。该案以我方当事人全面胜诉而告终。

四、办案心得

本案涉案房屋前后历经几次转手，每次转手都办理了相应的房屋过户登记手续，这对当事人请求办理产权登记增加了不少难度。但甲通过房屋买卖协议，依法取得涉诉房屋占有和使用的权利，即便之后依次受让的甲、乙办理了产权登记转移，当事人也可顺藤摸瓜，了解几次转手的交易过程，针对障碍一一突破，找出赢得案件胜诉的关键点。黄律师为甲制订起诉确认后两手的转让合同无效的策略，是本案维护甲最大利益的唯一正确路径。而且最终帮助甲取得了案件的胜诉，接下来甲再要求公司B办理房屋产权登记就不存在障碍。

在此，黄律师提醒广大买主，在房屋产权过户条件成熟时，应及时到房地产交易登记中心办理过户手续。在自己合法占有并使用的房屋被转手至其他人名下时，也不必慌张，可先咨询律师、寻求律师的帮助，以便为自己的合法权益提供最有效的保护途径。（本案人名均为化名）